LMNP et location Airbnb : le guide fiscal

Vous restez LMNP tant que l'une de ces deux conditions n'est pas remplie : recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 €, et supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer. Si les deux sont remplies, vous passez loueur professionnel (LMP), avec un régime social et fiscal différent.

À noter : en location courte durée, au-delà de 23 000 € de recettes par an, les revenus sont soumis aux cotisations sociales (et non plus aux seuls prélèvements sociaux de 18,6 %), même en restant LMNP.

Micro-BIC. Aucune comptabilité : l'administration applique un abattement forfaitaire (minimum 305 €) censé couvrir toutes vos charges. Vous ne déduisez rien d'autre. Seuils et abattements pour les revenus 2025 (loi Le Meur du 19 novembre 2024) :

Ces plafonds sont revalorisés périodiquement : vérifiez le montant applicable à votre année sur impots.gouv.fr.

Régime réel. Sur option, ou obligatoire au-dessus des plafonds. Vous déduisez vos charges réelles et amortissez le bien. Règle simple : si vos charges réelles dépassent l'abattement, le réel est généralement plus avantageux. Avec seulement 30 % d'abattement en non classé, c'est très souvent le cas en courte durée.

• Intérêts d'emprunt, assurance emprunteur et frais de dossier
• Taxe foncière et cotisation foncière des entreprises (CFE)
• Commissions des plateformes (Airbnb, Booking, Vrbo) et frais de conciergerie
• Ménage, blanchisserie, consommables et produits d'accueil
• Électricité, eau, internet, abonnements liés au logement
• Assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables
• Entretien, petites réparations, frais de comptabilité

Amortissements. Le bâti (hors terrain, souvent estimé entre 15 et 20 % du prix) s'amortit en général sur 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans, les travaux selon leur nature. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent se reporte sans limite de durée sur les années suivantes.

Un déficit hors amortissements ne s'impute que sur vos revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans.

Pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel viennent réduire le prix d'acquisition retenu dans le calcul de la plus-value des particuliers. La plus-value imposable est donc plus élevée. Les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) continuent de s'appliquer.

Le réel reste souvent intéressant pendant la détention, mais il faut anticiper cet effet si vous prévoyez de revendre dans les premières années.

Le chiffre d'affaires Airbnb ne dit rien de votre rentabilité. Ce qui compte : le résultat net mensuel, c'est-à-dire les revenus encaissés moins les charges au prorata et la mensualité du prêt. Suivez aussi votre taux d'occupation, votre marge nette et l'évolution de chaque poste de charge.

LARES calcule tout cela automatiquement à partir de vos réservations et de vos charges, vous explique chaque écart et propose des actions chiffrées en € par an. Vos charges catégorisées (ménage, commissions, énergie, assurance, taxe foncière, prêt) facilitent aussi la préparation de votre déclaration au réel avec votre comptable.